nedjelja, listopad 2, 2011
KOD NAS KUPAC NE PLAĆA PROVIZIJU 
Krajem prošlog tjedna u nekim novinama i na nekim portalima su objavljeni članci sa bombastičnim naslovima: Kaos na tržištu nekretnina! Devedeset posto nekretnina u Hrvatskoj su ilegalne, jer nemaju uporabnu dozvolu! I tako dalje. Da nije žalosno bilo bi smiješno.Objavljeni članci su potpuno netočni i bespotrebno stvaraju paniku. A i potpuno dezinformiraju građane. Novinari koji očito nemaju pojma o čemu pišu su pomiješali dva zakona(možda su ih površno pročitali) i odlučili ljudima „rasvijetliti stvar“. Tako je rečeno da će prodaja nekretnina potpuno stati , jer je većina kuća , stanova i gospodarskih objekata u Hrvatskoj nelegalna. Nitko nema uporabnu dozvolu! Svi su u šoku i ne znaju što sada! Potpuna blokada tržišta! Zabranjeno otuđenje nekretnina! Nevjerovatno , ali istinito! Da netko može objaviti takve stvari.
Idemo probati pojasniti situaciju. Osnovna stvar je koju trebate znati da zakoni koji su restriktivni ne mogu djelovati retroaktivno. To znači da ne mogu djelovati unatrag ako onima na koje se odnose pogoršavaju situaciju . Zakoni djeluju retroaktivno samo ako donose neke olakšice.
Zakoni o o kojima se tu radi su :
1. Zakon o prostornom uređenju i gradnji http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/298830.html (stupio na snagu 1.10. 2007) i njegove kasnije izmjene i dopune
Po odredbama Zakona o prostornom uređenju i gradnji
sve novo izgrađene zgrade (od 2007g. ) moraju imati izdanu i priloženu uporabnu dozvolu, ili ih se neće moći etažirati odnosno uknjižiti. Prije donošenja zakona zgrade bez uporabne dozvole su mogle biti uknjižene odnosno etažirane ako nemaju uporabni dozvolu, a u vlasničkom listu je stajala zabilježba da NEMAJU uporabnu dozvolu , odnosno da nije priložena.
U novim izmjenama i dopuna zakona od ove godine , najvažnija je promjena da se sada u vlasnički list stavlja zabilježba da zgrada IMA uporabnu dozvolu. I samo ako stoji takva zabilježba, građevina, zgrada , stan se može uknjižiti. Ako ne stoji zabilježba da nije priložena uporabna dozvola investitor koji tvrdi da je ima mora dokazati da uportabna postoji ako hoće legalizirati odnosno uknjižiti objekt.
To se odnosi samo na novo izgrađene zgrade.
Članak 257.
(1) Uporabnu dozvolu izdaje Ministarstvo za izgrađenu građevinu za koju je izdalo građevinsku dozvolu, a nadležno upravno tijelo za izgrađenu građevinu za koju je izdalo potvrdu glavnog projekta.
(2) Uporabnu dozvolu izdaje Ministarstvo odnosno nadležno upravno tijelo, nakon što se tehničkim pregledom utvrdi da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno potvrđenim glavnim projektom, a osobito glede ispunjavanja bitnih zahtjeva za građevinu.
(3) Uporabna dozvola za građevinu za koju se prema posebnim propisima utvrđuju objedinjeni uvjeti zaštite okoliša, u dijelu koji se odnosi na te uvjete, prestaje važiti u roku i pod uvjetima određenim tim propisom.
4) Uporabna dozvola za građevinu u kojoj se nalazi sklonište dostavlja se na znanje tijelu nadležnom za poslove zaštite i spašavanja radi vođenja evidencije o skloništima.
Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole
Članak 258.
(1) Zahtjev za izdavanje uporabne dozvole podnosi investitor, odnosno vlasnik građevine.
(2) Zahtjevu za izdavanje uporabne dozvole investitor odnosno vlasnik građevine prilaže:
– presliku konačne građevinske dozvole odnosno potvrdu glavnog projekta,
– podatke o sudionicima u gradnji,
– pisanu izjavu izvođača o izvedenim radovima i uvjetima održavanja građevine,
– završno izvješće nadzornog inženjera o izvedbi građevine.
--
Dio zakona poslije izmjena i dopuna:
Članak 257.b
Stranka u postupku izdavanja uporabne dozvole je investitor, odnosno vlasnik građevine ako je na njegov zahtjev pokrenut postupak izdavanja te dozvole.«.
Iza članka 268. dodaje se članak 268.a koji glasi:
»Članak 268.a
(1) Nadležni sud prilikom upisa građevine u zemljišnu knjigu po službenoj dužnosti u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da je priložen akt za uporabu građevine koja se upisuje uz navođenje naziva i oznake tog akta, odnosno uz navođenje oznake potvrde nadležnoga upravnog tijela da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu.
(2) Građevina upisana u zemljišnoj knjizi bez zabilježbe iz stavka 1. ovoga članka smatra se građevinom izgrađenom bez akta na temelju kojega se može pristupiti građenju građevine i bez akta za uporabu iste, a tko tvrdi suprotno, treba to dokazati.«.
2. -Zakon o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2011_08_90_1922.html
(stupio na snagu u srpnju 2011) i njegove kasnije izmjene i dopune
Spominje se i zabrana otuđenja nekretnine.
To se odnosi na ilegalno sagrađene nekretine , a postupanje s takvima regulira Zakon o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama.
A nezakonito izgrađena zgrada je prema Zakonu :
(1) Nezakonito izgrađenom zgradom u smislu ovoga Zakona smatra se nova zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu, evidentirana na digitalnoj ortofoto karti (DOF5) u mjerilu 1:5000 Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011., ako su do toga dana izvedeni:
– svi građevinski i drugi radovi te ako se koristi ili se može koristiti ili
– svi grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji, zidovi, odnosno stupovi s gredama i stropovi) sa ili bez krovišta i ako su u pogledu namjene, veličine i smještaja na čestici izgrađeni u skladu s prostornim planom koji važi na dan stupanja na snagu ovoga Zakona.
(2) Digitalna ortofoto karta iz stavka 1. ovoga članka mora biti dostupna na uvid građanima u sjedištu tijela nadležnog za državnu izmjeru i katastar nekretnina u svim fazama postupka ozakonjenja zgrada.
Odredba o zabrani otuđenja govori:
Članak 22.
(1) Nezakonito izgrađena zgrada, odnosno zemljište na kojem je izgrađena ne mogu se otuđiti dok se takva zgrada ne ukloni.
(2) Ugovor sklopljen protivno odredbi stavka 1. ovoga članka ne proizvodi pravne učinke i ne može se provesti u zemljišnim knjigama niti u drugim javnim evidencijama.
Članak 23.
(1) Rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena.
(2) Zgrada, odnosno dio zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju može se rabiti u dijelu u kojemu je dovršena, priključiti na komunalne vodne građevine, na elektroenergetsku mrežu i drugu infrastrukturu te se za obavljanje djelatnosti u istoj može izdati rješenje prema posebnom zakonu.
(3) Zgrada, odnosno dio zgrade iz stavka 2. ovoga članka smatra se u postupku građevinske inspekcije zgradom za koju je izdan akt za građenje i uporabu.
Dakle , sve gore navedene odredbe iz oba zakona se ne odnose na stanove koji su normalno uknjiženi. I dalje se može najnormalnije trgovati takvim nekretninama i nema razloga za brigu.
nedjelja, kolovoz 7, 2011
KOD NAS KUPAC NE PLAĆA PROVIZIJU
Otkada je 23.4. odobreno državno subvencioniranje stambenih kredita tržište se malo pomaknulo s mrtve točke. Do 23.7. zaprimljeno je 1134 zahtjeva za subvencije, 1070 je odobreno, za 32 zahtjeva je tražena dopuna dokumentacije, 9 je odbijeno,10 je povučeno a 13 čeka odobrenje. Kao agencija najviše smo posredovali za prodaju novogradnji uz subvencije na zapadnom dijelu grada , a radi se o kvalitetnim stanovima u naselju Precko http://www.rivalitas.hr/2518.aspx. Segment tržista koji najvise stagnira je prodaja starogradnje. Dobar dio prodavatelja kao da još uvijek nije svijestan da su cijene rapidno pale i za svoje stanove jos uvijek traže nerealno visoke cijene. Primjer prosjeka cijena po m2(za starogradnju) koje se mogu trenutno realizirati (od neuređenih prema obnovljenim stanovima): -Centar :1450-1900€ za m2 -Trešnjevka: 1250-1650€ m2 -Jarun: 1350-1680 €m2 -Srednjaci: 1100-1500€ m2 -Knežija: 1150-1550 € m2 -Prečko: 1000-1350 €m2 -Špansko:, Malešnica 1000-1320 €m2 -Maksimir 1450-1730€ m2 Mnogi očekuju da ce ulaskom Hrvatske u Europsku uniju doći do globalnog porasta cijena. U takve prognoze se ne treba pouzdati, jer ulaskom u uniju neće naglo porasti kupovna moć Hrvatskih gradjana. Kakva je korist ako su nekretnine skupe a nema ih tko kupiti? Upravo sada prolazimo kroz tu fazu. Prodavatelji koji su realni i žele prodati nekretninu ni sada nemaju velikih problema. Kada preuzimamo posredovanje, prodavatelju sugeriramo cijenu s kojom mozemo krenuti. Još uvijek često postoji otpor prema našim procjenama pa vlasnici traze da oglasimo nekretninu po xy cijeni za koju oni misle da je adekvatna. U najboljem slučaju nakon nekoliko mjeseci uvijek dodjemo do onoga što smo im prognozirali . Gubitak je neminovan; režije se plaćaju, ozbiljni kupci kupuju nešto drugo... Vrijeme prolazi , cijene padaju i cijena zaostaje za realnom. Da je prodavatelj na pocetku htio prihvatiti stručnu procjenu, nekretnina bi bila prodana u relativno kratkom roku. Da rezimiramo: na tržištu nije bilo prevelikih pomaka. Kvalitetne novogradnje su za realne cijene brže prodane uz drzavne subvencije. Tvrdoglavi još drze cijene i ocekuju čudo. U prodaji starogradnje nema promjene. Realni prodaju, a drugi čekaju da cijene pocnu rast sto se neće uskoro dogoditi
nedjelja, svibanj 22, 2011
Najčešći prigovori na rad agencija dolaze od strane potencijalnih kupaca nekretnina.Kupci se pitaju zašto moraju platiti agencijsku proviziju samo zato što su se javili na oglas, odnosno žele kupiti ali ne žele nikakvu daljnju agencijsku uslugu. U većini slučajeva agencije prisiljavaju kupce da uzmu uslugu koju ne žele. U tim situacijama su prigovori kupaca na mjestu.
Zakon o posredovanju u prometu nekretninama http://narodnenovine.nn.hr/clanci/sluzbeni/329377.html jasno regulira situaciju naplate provizije. Posrednik proviziju naplaćuje od nalogodavca. Nalogodavac u pismenom obliku agenciji daje nalog za uslugu koju agencija pruža. U većini slučajeva je to prodavatelj koji angažira agenciju za posredovanje u prodaji njegove nekretnine. Kada se kao potencijalni kupac javite na oglas agencije za određenu nekretninu i odlučite je kupiti , agencija vam ne može naplatiti proviziju jer u tom slučaju niste nalogodavac. Nakon odluke o kupovini , možete odlučiti da li želite usluge agencije ili ne, odnosno da li ćete dati nalog za uslugu. Odredbu o naplati provizije još uvijek mnoge agencije namjerno ili nenamjerno krivo tumače i većinom kupce dovode u zabludu. Česta je situacija da potencijalni kupac nazove i dogovori termin za razgledanje nekretnine. Nakon (ili čak i prije) razgledanja nekretnine agenti vas zamole da im potpišete posrednički list . Potpisom postajete nalogodavac čak ako to i ne želite jer vam u protivnom agent ne želi pokazati nekretninu ili ne želi obavijestiti prodavatelja o vašem interesu jer niste potpisali posrednički list. Javljanjem na oglas i odlukom o kupovini vi niste nalogodavac. Agencija vas ne može natjerati da kupite uslugu koju ne želite. Prema prodavatelju su prema ugovoru o posredovanju obvezni iskomunicirati vaš interes za kupovinu i vašu ponudu. Prodavatelj sigurno ne bi bio oduševljen kada bi znao da agent odbija sigurnog kupca zato što ovaj ne želi potpisati posrednički list(nalog). Kupci često znaju biti revoltirani takvim postupkom agencije i pokušavaju sami doći do prodavatelja. Takav postupak nije u redu i komunikaciji s agentom treba ustrajati na tome neka naplati svoju zasluženu proviziju od prodavatelja. Ako kupac ne želi i ne zna sam obavljati sve potrebne radnje da bi se mogao normalno uknjižiti i nesmetano uživati u novoj nekretnini , tada treba dati nalog agenciji da te poslove obavi za njega. U tom slučaju agencija ima pravo naplatiti proviziju od kupca. Agencije koje se oglašavaju samo s kontakt brojem mobitela bez isticanja naziva tvrtke krše čl . 20 Zakona o posredovanju u prometu nekretninama i uopće nemaju pravo posredovati niti naplatiti proviziju.
AGENCIJA RIVALITAS KUPCU NE NAPLAĆUJE PROVIZIJU
nedjelja, ožujak 20, 2011
AGENCIJA RIVALITAS NE NAPLAĆUJE PROVIZIJU KUPCIMA !!!
IZDVOJENO IZ ZAKONA:
Članak 2.
Sredstva za subvencioniranje kredita i davanje jamstva iz članka 1. ovoga Zakona osiguravaju se u proračunu Republike Hrvatske na razdjelu Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva (u daljnjem tekstu: Ministarstvo).
Sredstva iz stavka 1. ovoga članka Ministarstvo prenosi na račun Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (u daljnjem tekstu: APN).
Uvjeti za odobravanje subvencioniranja kredita
Članak 7.
Subvencioniranje kredita koji građanin uzima od poslovne banke za kupnju stana radi rješavanja svojeg stambenog pitanja (u daljnjem tekstu: subvencioniranje kredita) se pod uvjetima i na način propisan ovim Zakonom odobrava građaninu s prebivalištem na području Republike Hrvatske koji ispunjava uvjete za dobivanje stambenog kredita koje utvrđuje poslovna banka, koji nije stariji od 45 godina te koji, odnosno čiji bračni drug u vlasništvu nema stan, odnosno kuću ili koji u vlasništvu ima samo jedan stan ili kuću koju prodaje radi kupnje većeg stana zbog potreba vlastitog stanovanja.
Članak 8.
Subvencioniranje kredita se odobrava samo za kupnju novog stana u zgradi koja je izgrađena na temelju akta za građenje i ima akt za uporabu građevine, čija prodajna cijena s porezom na dodanu vrijednost nije veća od 1.900,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem deviznom tečaju Hrvatske narodne banke po m² neto korisne površine stana i ako se taj stan kupuje izravno od investitora ili izvođača.
Članak 9.
Subvencioniranje kredita se odobrava za kredit čiji iznos ne prelazi 100.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema srednjem deviznom tečaju Hrvatske narodne banke na dan isplate kredita i čiji rok otplate nije kraći od 20 godina.
Stambeni kredit može biti veći od iznosa iz stavka 1. ovoga članka, ali se u tom slučaju njegova razlika ne subvencionira.
Način subvencioniranja kredita
Članak 11.
Kredit koji građanin uzima od odabrane poslovne banke za kupnju stana radi rješavanja svojeg stambenog pitanja subvencionira se sredstvima iz proračuna Republike Hrvatske koja se u skladu s ovim Zakonom odobravaju korisniku tog kredita (u daljnjem tekstu: korisnik kredita) na način da se tim sredstvima plaća polovica mjesečnih obroka prve četiri godine njegove otplate.
Kamata na kredit iz stavka 1. ovoga članka prve četiri godine njegove otplate ne može biti veća od 4,95% efektivne kamatne stope (EKS) godišnje.
Kamata na kredit iz stavka 1. ovoga članka po proteku prve četiri godine njegove otplate, a najmanje dvije godine, ne može biti viša od 10% od kamate određene za prve četiri godine otplate.
Točan iznos kamate iz stavka 2. i 3. ovoga članka utvrđuje se ugovorom iz članka 10. stavka 3. ovoga Zakona.
Članak 21.
Ugovor o subvencioniranom kreditu, uz ostalo, mora sadržavati:
– zabranu davanja u najam stana za čiju se kupnju kredit odobrava,
– obvezu prijave prebivališta korisnika kredita na adresi stana tog stana u roku od 30 dana od dana stupanja u posjed stana i
– obvezu odabrane poslovne banke na prijenos (povrat) sredstava uplaćenih na ime subvencioniranja kredita na račun APN-a u slučajevima propisanim člankom 23. ovoga Zakona.
Članak 22.
Korisnik kredita koji se neopravdano ne odazove pozivu za sklapanje ugovora o subvencioniranom kreditu ili s odabranom poslovnom bankom, odnosno APN-om ne postigne sporazum o uvjetima tog kredita u skladu s ovim Zakonom gubi pravo na subvencioniranje kamate.
Članak 23.
Ako korisnik kredita prestane s otplatom subvencioniranog kredita, uslijed čega odabrana poslovna banka proglasi kredit dospjelim prema odredbi članka 25. ovoga Zakona u cijelosti ili stan proda tijekom otplate kredita, banka je dužna sredstva uplaćena na ime subvencioniranja kredita prenijeti na račun APN-a u roku od mjesec dana od nastupa takvog događaja, a koji ta sredstva uplaćuje u proračun Republike Hrvatske.
Stavak 1. ovoga članka ne primjenjuje se ako se kredit proglašava dospjelim, odnosno ako se stan prodaje po proteku šest godina njegove otplate niti ako se stan prodaje radi kupnje novog stana.
III. JAMSTVO ZA OTPLATU KAMATA NA STAMBENE KREDITE
Opseg jamstva za otplatu kamata
Članak 27.
Davanjem jamstva za otplatu kamata na temelju ovoga Zakona Republika Hrvatska se obvezuje, umjesto korisnika kredita koji uslijed ostanka bez posla nije u mogućnosti otplaćivati kredit poslovnoj banci plaćati kamatu za dospjele obroke kredita, počevši od prvog obroka koji dospije na naplatu nakon nastupa razloga nemogućnosti otplate do prestanka tog razloga, ali ne duže od godinu dana od dana nemogućnosti otplate kredita.
Jamstvo za otplatu kamata iz stavka 1. ovoga članka važi do 31. prosinca 2012. godine.
Ukupni iznos kredita, odnosno dijela kredita za čiju otplatu kamata Republika Hrvatska jamči ne može biti veći od 100.000,00 eura u protuvrijednosti u kunama prema srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan podnošenja Zahtjeva o jamstvu za otplatu kamata s time što iznos kamate do kojega se daje jamstvo ne može biti veći od 4,95% od ukupnog iznos kredita, odnosno dijela kredita.
Sredstva utrošena za plaćanje kamata iz stavka 1. ovoga članka korisnik kredita nije dužan vratiti, osim ako se dokaže da nemogućnost otplaćivanja kredita nije bila istinita u kojem slučaju je korisnik kredita dužan vratiti utrošena sredstva.
CIJELI ZAKON MOŽETE PROČITATI KLIKOM NA OVAJ LINK
http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2011_03_31_678.html
nedjelja, veljača 13, 2011
AGENCIJA RIVALITAS KUPCIMA NE NAPLAĆUJE PROVIZIJU
Kako bi se poboljšala prodaja novoizgrađenih stanova u Republici Hrvatskoj, vlada je predložila nove mjere . Razlika u odnosu na još uvijek važeći zakon jest ta što bi novi zakon trebao subvencionirati kamatu na ugovoren kreditni iznos, a ne kao što je to sada bio slučaj dio iznosa kredita. U otplati dijela kamate država će sudjelovati prve četiri godine otplate kredita, odnosno u tih četiri godine rata kredita će biti manja. U tom razdoblju kamata će biti fiksna i ne veća od 5%. Nakon isteka 4 godine , kupac nastavlja plaćati puni iznos kamate na podignuti kredit koji može biti podignuti na najduže 25 g. Nakon isteka tog roka, slijedećih 5 godina vraćate novac koji vam je država posudila u prve 4 godine otplate.Normalno, sva dokumentacija mora biti uredna, što znači da uz važeće lokacijsku i građevnu dozvolu, za predmetnu nekretninu do dana podnošenja zahtjeva za subvenciju mora biti izdana uporabna dozvola.
Prijedlog zakona se odnosi na sve novoizgrađene stanove kojih cijena ne prelazi 1900 €m2, odnosno ukupno 100.000,00 €. Kredit može podići osoba do 40 g starosti i ne smije imati u vlasništvu nekretninu pogodnu za stanovanje. Ako je podnositelj zahtjeva ili bračni partner vlasnik takve nekretnine kredit za kupovinu stana je moguć samo u iznosu razlike između nekretnine u vlasništvu i nekretnine koja se kupuje. Isto tako ne može se imati drugi stambeni kredit koji je u otplati.Zvuči prihvatljivo. Međutim, na tržištu je još uvijek veliki broj stanova čija je cijena npr. 1500 ili 1600 € m2 i svejedno se ne prodaju, jer je cijena neprihvatljiva s obzirom na lokaciju, kvalitetu... Ova mjera koja je u svojoj biti pozitivna i treba je pozdraviti bi baš mogla dati krila investitorima i prodavateljima takvih precijenjenih nekretnina da i dalje drže neprihvatljive cijene.Kritičari opet ističu da će ova mjera više pogodovati ivestitorima odnosno prodavateljima, a da je manje usmjerena interesima kupaca , te da ih se samo nagovara na dizanje kredita za još uvijek preskupe nekretnine. Jer iznos koji ćete platiti nitko vam ne poklanja. Tu je u pitanju samo odgođeno plaćanje. Zašto onda nešto platiti preskupo?
S druge strane, u želji da ipak prodaju , investitori koji na dobrim lokacijama i kvalitetnim nekretninama još uvijek drže cijenu stana iznad 2000 € m2 bi mogli razmisliti da spuste cijenu. Što se tiče prodaje , iz prve ruke vam možemo reči da se kvalitetne nekretnine prodaju, pogotovo ako su prodavatelji spremni prodati po razumnoj cijeni. To vrijedi i za nove i za stare stanove. Rabljeni stanovi se postotno gledano još uvijek slabije prodaju od novih, jer prodavatelji određuju cijene bez ikakvih kriterija. Ne može obnovljen stan star 20 g koštati 1650 € m2, a u istom kvartu novogradnja se prodaje po 1600 € m2. Takvih primjera je kolko hoćete. Prodavatelji rabljenih nekretnina kažu da ne žele dati svoju nekretninu u bescijenje. Činjenica je da ako prodajete stan i u 2 , maksimalno 3 mjeseca niste dobili niti jednu ozbiljnu ponudu, budite sigurni da niti nećete.Koliko će nove mjere promjeniti situaciju na tržištu nekretnina teško je predvidjeti. I sadašnji zakon o poticajima je bio dobro zamišljen ali provedba je bila nikakva.Nadamo se da sada neće biti u stilu : "Tresla se brda, rodio se miš". A mi svi djeco čuč 
subota, siječanj 8, 2011
AGENCIJA RIVALITAS KUPCIMA NE NAPLAĆUJE PROVIZIJU
Iako su predviđanja za 2010 g. bila potpuno obeshrabrujuća, unatoč padu prodaje i cijena u protekloj godini se ipak nije dogodio potpuni krah tržišta. Kod prodaje novogradnji definitvno su otpali lovci u mutnom, tj mali investitori koji su gradili nekvalitetne tzv. urbane vile i dok je trgovanje nekretninama bilo na vrhuncu ih prodavali za preveliku cijenu. Uništila ih je nekvaliteta , a i veći investitori koji grade kvalitetnije a mogli su si dozvoliti spuštanje cijena kako bi opstali na tržištu ili su morali spustiti cijene da ih banke ne bi potpuno bokirale. Manja zarada ali ipak su opstali.
Prodavati nisu uspjeli niti investitori koji su pokušali prodavati „elitne“ stanove po „elitnim“ cijenama na lokacijama koje ne opravdavaju takve cijene . Takvi još uvijek nisu shvatili da ne mogu prodavati novogradnju srednje i srednje visoke kvalitete po cijeni od2400- 2700 € m2(ima čak slučajeva da prodaju i po većoj cijeni). Nadaju se da će doći superbogati kupac koji neće pitati za cijenu. Takvi kupci traže nekretnine na lokacijama koju su oduvijek glasile kao atraktivne, a ne na lokacijama koje se odjednom u medijima ili od strane investitora počnju spominjati kao najatraktivnije u gradu. Drugo, bez obzira koliko bili bogati , kupci znaju ocijeniti što je zaista „high class“ i znaju cijeniti svoj novac.
U 2010 su se gledajući prosjek više prodavale kvalitetne novogradnje po prihvatljivim cijenama , nego rabljeni stanovi. Čini se da prodavatelji rabljenih stanova većinom još nisu shvatili da rabljeni stan bez obzira koliko je uređen ne može koštati jednako ili više od novogradnje u istom dijelu grada. Kod starogradnje se cijene još uvijek stihijski formiraju što u konačnici dovodi do oglašavanja nerealnih cijena. I zato se veliki broj stanova dugo pojavljuje u oglasima. Čekaju idealnog kupca koji ne pita za cijenu ili pristaje na spuštanje cijene od 2%
Činjenica je da prodaja ipak ne stagnira u potpunosti, ali prodaju se samo one nekretnine koje u sadašnjoj situaciji imaju realnu odnosno prihvatljivu cijenu. U 2011 g. će cijene kvalitetnih novih nekretnina stagnirati ili biti u laganom padu( to se odnosi na nekretnine koje sada imaju realnu cijenu. Kvaliteta podrazumjeva lokaciju, način gradnje, funkcionalnost, sve ugrađeno , mogućnost daljnje prodaje odnosno najma. Kupac treba tražiti informaciju što zaista dobiva za uloženi novac.
Cijene( realne u sadašnjim okvirima) starogradnje odnosno rabljenih nekretnina na atraktivnijim lokacijama bi trebale pasti u prosjeku još barem 10 %. Kvalitetne starogradnje koje su locirane dalje od centra se neće moći prodavati po sadašnjim cijenama. Svaki ozbiljan prodavatelj to mora shvatiti.
Ako se nekretnina pojavljuje duže od 2 ili 2,5 mjeseca jasno je da je tražena cijena prevelika i da se po toj cijeni nikada neće prodati.
subota, studeni 13, 2010
KOD NAS KUPAC NE PLAĆA PROVIZIJU!
Iz naše ponude izdvajamo ove stanove:
Trešnjevka, Ozaljska, 50.97m2 -
Cijena: 69.000,00 €, 1.353,74 €/m
2
Prodaje se 2soban stan na 10.katu od 16 katova zgrade:
http://www.rivalitas.hr/2324.aspx
Prečko, 42.4m2 ,novogradnja - Cijena: 67.840,00 €, 1.600,00 €/m2
AKCIJA - POVOLJNIJE CIJENE PREKO KOOPERANTA!
Prodaje se 2soban stan na 7.katu od 8 katova zgrade, novogradnja:
http://www.rivalitas.hr/2319.aspx
Voltino, Dragutina Golika, 51.03m2 - Cijena: 60.000,00 €, 1.175,78 €/m2
Prodaje se 2soban stan na 8.katu od 11 katova zgrade
http://www.rivalitas.hr/2283.aspx
subota, listopad 2, 2010
AGENCIJA RIVALITAS NE NAPLAĆUJE PROVIZIJU KUPCIMA
PROBLEMI S KOJIMA SE SUSREĆU KUPCI NEKRETNINA
Kada krenete u potragu za nekretninom nailazite na mnoge probleme koji vam idu na živce ili vam se čine neriješivima. Uz pomoć stručnjaka cijelu priču možete uspješno privesti kraju i zadovoljno useliti u svoju novu nekretninu.
1. Nerealne cijene
Jedan od najvećih problema s kojim ćete se suočiti kada krenete tražiti nekretninu.
Većina prodavatelja još uvijek pokušava održati cijene na razini od prije godinu ili dvije. Obično je tu jedan od „jačih“ argumenata lokacija. Činjenica je da je lokacija dobar dio cijene nekretnine, ali u realnim okvirima. Ni u kojem slučaju stan u centru koji treba potpuno obnoviti ne može koštati isto ili slično kao noviji ili potpuno obnovljeni stan. Jer u cijenu stana treba ukalkulirati i potrebne radove pa se tako dobije konačna cijena.
Argument prodavatelja koji se često pojavljuje u zadnje vrijeme je da su već spustili cijenu u odnosu na prijašnju. Činjenica je da je potencijalni kupac zapazio oglašenu tj, sadašnju cijenu i uopće ga ne zanima, niti bi ga trebala zanimati cijena od prije pola godine ili godinu. Normalno je da je sadašnja cijena niža ali to zaista nije nikakav argument koji treba isticati. Važna je početna oglašena cijena. Zbog toga opet, dio prodavatelja krene s nerealno visokom cijenom koju misli polako spuštati.
Činjenica je da se danas kupci prvenstveno zanimaju za nekretnine koje imaju prihvatljive, realne ili ako baš hoćete niske cijene. Oglasi sa visokim cijenama se eventualno gledaju samo informativno a takve stanove nitko ne želi gledati. Na kraju se predugo pojavljuju u oglasima i potencijalni kupci ih počinju percipirati kao nekretnine koje se nikada neće prodati ili kao nekretnine koje sigurno imaju neku manu.
2. Ilegalni posrednici
Još uvijek je mnogo ilegalnih posrednika koji se u oglasima pojavljuju samo sa brojem mobilnog telefona, bez imena tvrtke što je direktno kršenje člana 20 Zakona o posredovanju u prometu nekretninama. Ako ih pitate koja su agencija obično će reći: „ Pa za nekretnine“. Lol
Ako i kažu ime to ništa ne znači. Drugi će vam reći da su prijatelji ili rođaci prodavatelja, ali će vam ipak pokušati naplatiti proviziju. Ne žele previše poticati spuštanje cijene nekretnine jer o tome im ovisi provizija. Uvijek se nadograde na cijenu prodavatelja , a ne rade na( kako je uobičajeno i normalno) postotak od konačno ugovorene cijene.
Kupci nisu niti svijesni u kakvim se problemima mogu naći s takvim posrednicima.
U većini slučajeva posluju od kuće i nemaju zakonom propisan adekvatan ured. Nemaju odvjetnika s kojim surađuju kod sastavljanja ugovora i u vezi ostalih mogućih pravnih problema. Ugovore sastavljaju po „špranci“ što je pogrešno jer svaka kupoprodaja specifična i treba paziti i na najsitnije detalje.
Ako se i dogodi šteta ne možete ih tužiti kao tvrtku niti se naplatiti jer rade na crno.
Agencija za posredovanje u prometu nekretninama mora imati državnu licenciju za posredovanje, agenti moraju imati položen stručni ispit, a agencija mora biti osigurana kod osiguravajuće kuće u slučaju eventualnih šteta.
3. Nekvalitetna gradnja
Ovaj problem se uglavnom pojavljuje kod novogradnji. Nabrojati ćemo samo neke od slučajeva:
-Prodavatelj nije ugradio adekvatnu izolaciju pa se u stanu pojavljuje plijesan
-Kod stana s velikom terasom , odvodi za vodu na terasi su stavljeni u suprotnom nagibu, pa se voda podlijeva pod terasu i vraća se u stan , a usput poplavi i stan ispod.
-Otpadaju balkoni
-Nekvalitetni krov propušta vodu
-„Protuprovalna vrata „ od 1400 kn
-Protočni bojler za grijanje i toplu vodu u svim stanovima je ugrađen u dnevnom boravku
-Jednom smo trebali preuzeti novogradnju koja je još bila u izgradnji. Napravljeni su vanjski zidovi. Investitor na pokazuje gdje treba biti penthouse. Dolazi radnik i pita ga : „ Gazda , gdje ćemo pregradne zidove?“ Gazda zastane, promatra i odmjerava i onda rukom počinje pokazivati radniku: „Boravak-tu,tu, tam` i `vamo....“ i tako za svaku prostoriju. Pogleda nas i smije se: „Ja vam to sve imam u glavi. Tako sam prodao već tri zgrade“ Lolčina
To je bilo u vrijeme najveće ekspanzije gradnje i totalnog divljanja cijena. Naravno da nismo preuzeli zgradu.
4. Pravni problemi
-Razne plombe , za koje vas prodavatelji uvjeravaju da će biti riješene čim ostavite kaparu.
-Kada kupujete stan u novogradnji koje je izgradnja financirana kreditom banke trebate paziti da sredstva ne završe na privatnom računu ili nekom drugom „podračunu“ prodavatelja jer u protivnom ćete dobiti stan sa kreditom koji nije vaš(u slučaju da stan kupujete gotovinom, ako kupujete kreditom banke tu ste možda malo sigurniji).
-Često na stanu „sjede“ razne kreditne zadruge kod kojih su vlasnici podigli kredit jer ga ne mogu dobiti u bankama.Kao nositelji založnog prava su često upisani strani državljani.
U svim slučajevima je situacija vrlo delikatna i svakako treba zatražiti pomoć stručnjaka
5. Čudni prodavatelji
-Malo bi prodavali , malo ne bi
Krenu u prodaju samo da vide kako će ljudi reagirati na njihov stan(to normalno kažu tek kada odustanu od prodaje ili kada netko da konkretnu ponudu) i tako svima troše dragocjeno vrijeme.
-Kaže da je stan novo obnovljen prije 20tak godina:
„Stan vam je obnovljen, samo trebate ofarbati zidove. Kada je obnovljen? Pa početkom osamdesetih. Sva je kao novo. Samo s koferima dođete. I ormare ću ostaviti ako treba. Pa da.. zato je cijena takva. Da nije novo, ne bih imao obraza staviti takvu cijenu...“
-Ugradio centralno pa je cijena viša 150 € po m2 u odnosu na prosjek: „Zgrada je građena 1954 g. ... Ne nije ništa previše obnavljano jer nije bilo potrebe. Ali ugradio sam centralno grijanje ... Da, zato je cijena takva.“
Biseri prodavatelja :
-Da sam ja na vašem mjestu nikada ne bih kupila ovaj stan
-Vidite kako imamo dobra protuprovalna vrata, u ovoj zgradi je provaljeno u svaki stan.
-Me ne bih ja nikada prodavao ovaj stan , stvarno je super, ali susjedi iznad su stvarno totalno luđaci.
-U telefonskom razgovoru pitamo prodavatelja da li je uredna dokumentacija. Kaže: „ Ma sve je uredno, trebam još samo oprati prozore i zavjese“
-Cijene mijenjaju čim se dogovor privodi kraju
Često je situacija ovakva: Pogledali ste stan jednom , cijena je 100 000 € , idete ga pogledati još jednom i ponuditi svoju cijenu. Pri drugom susretu porodavatelj kaže: „ E , od danas je cijena 110 000 € jer imam jako puno zainteresiranih.“ U tom slučaju je najbolje zahvaliti se i tražiti dalje.
-Ne shvaćaju postupak prodaje ako se stan kupuje kreditom banke pa tu rade velike probleme:
Kada se stan kupuje kreditom banke , nakon ovjere kupoprodajnog ugovora i solemnizacije ugovora kupca i banke , na stan se mora uknjižiti teret banke kao bi nakon toga novac bio isplaćen na račun prodavatelja. Ali ne, ne može. Ne daju da se banka uknjiži, neće oni teret na svom stanu prije nego su dobili novac. Tko njima garantira da će dobiti novac. Pa što će ako kupac odustane, a banka im oduzme stan? U slučaju kupovine nekretnine kreditom banke , prvo se odobrava kredit, ovjerava se i solemnizira ugovor . To sve znači da je kupcu odobren kredit i da je priča na kraju. Ako kupac odustane gubi kaparu, ugovor se ne ovjerava i teret banke se ne knjiži.
Tek nakon konačne isplate prodavatelj daje dozvolu za upis kupca kao vlasnika.
5. Kupci sami
Često kupci nisu rješili neke stvari sami sa sobom.
-Traže stan , pregovaraju, a na kraju se ispostavi da tek moraju prodati svoj stan kako bi mogli kupiti ovaj, ali još uopće nisu krenuli u prodaju.
-Traže stan 3 godine , znaju sve stanove iz oglas na pamet i niti jedan im ne valja.
-Nedovoljno su informirani pa inzistiraju na tome da se upišu kao vlasnici poslije davanje kapare(predbilježba je nešto potpuno drugo), što kod prodavatelja izaziva blago rečeno - negodovanje.
-Odlučili su , kupuju stan, daju kaparu i tek nakon toga provjeravaju u banci da li su kreditno sposobni. Nisu. Gube kaparu.
-Žele vidjeti dvosobni stan, što se vidi po opisu ,slikama ,tlocrtu, opisu u telefonskom kontaktu. Pri obilasku stana kometar je:“ A joj, ja sam mislio da je ovo trosobni stan. Meni treba još jedna soba.“
-Gledaju vrlo skupi stan, samo da vide kao izgleda takav stan.
Vrijeme je novac.
Kada kupujete ili prodajete nekretninu obratite nam se s povjerenjem kako bi izbjegli gore opisane situacije
ponedjeljak, kolovoz 2, 2010
AGENCIJA RIVALITAS NE NAPLAĆUJE PROVIZIJU KUPCIMA!
PROFIL KUPCA:
1.Nije iz Zagreba.
Traži 1,5 ili 2-sobni stan za djecu koja studiraju. Stan mora biti u u širem centru, odnosno u blizini fakulteta -“Da manje hodaju, a više uče.“ Kat na kojem se nalazi stan nije važan, ali poželjno je 1. 2. ili 3., a ni zadnji kat i potkrovlje nisu isključeni. Namješten i obnovljen stan svakako je prednost, jer ne žele trošiti vrijeme i novac na njegovu obnovu i namještanje.
2.Investitor - putnik
Traži 1,5 ili 2.sobni stan i kupuje ga kao investiciju. Želi ga iznajmljivati ili mu treba za povremene boravke – poslovne ili privatne. Stan treba biti u dobrom stanju i po mogućnosti opremljen sa svim potrebnim namještajem i kućanskim aparatima i obvezno u tramvaj zoni. Plaća gotovinom.
3. Samci
2-sobni stan u zoni tramvaja. U dobrom stanju ili obnovljen. Može i stan kojem je potrebna obnova, ali po vrlo povoljnoj cijeni jer se najčešće sami financiraju iz kredita. Ako su roditelji izvor financiranja kriteriji su malo drukčiji i zahtjevi su veći.
4. Mladi bračni par
Traže 2,5 ili 3-sobni stan, zadnji kat je isključen ako nema lifta jer je gospođa trudna, a dolazi u obzir ako je u manjoj urbanoj vili sa prostranim balkonom ili terasom.
Lokacija koju traže: ako nisu jako ograničeni sredstvima i primanjima, poželjno je da stan bude u nekoj od trenutno IN zona.
5.Bračni par s dvoje ili više djece
Traže 3,5 i 4-sobni stan jer imaju veliku obitelj ili je planiraju proširiti. Najvažnija je funkcionalnost i iskoristivost prostora. Zadnji kat bez lifta je isključen jer nositi stvari brojne obitelji na zadnji kat nije nimalo ugodno
6.Samac, par ili obitelj
Traže isključivo stan na zadnjem katu jer im je dosta bučnih susjeda i stampeda iznad glave.
7.Obitelj u razlazu
Roditelji i djeca koja su se konačno odlučila na samostalan život. U većini slučajeva prvo moraju prodati svoj stan u kojemu svi žive, a prodaju ga po nerealnoj cijeni, jer za te novce su isplanirali kupiti 2 stana i automobil. Ovdje možemo svrstati i bračni par bez djece (ili s dovoljno velikom djecom) u procesu razvoda. Jedan kupuje manji stan, a drugi se seli kod novog partnera. Žele što prije prodati sadašnji stan jer jer su se jedva dogovorili oko toga i prodaju ga povoljno jer nitko ne želi živjeti u njemu.
ODLUČUJUĆI TRENUTAK
Kod svih kupaca postoji odlučujući trenutak , tzv. drugo gledanje.
U drugom gledanju odlučujući faktor je naravno gospođa (supruga, djevojka, majka...). Prvi put odnosno u izviđanje dolazi gospodin. Brzo prolazi kroz stan, pita važne stvari, pogleda raspored prostorija , kaže da mu se sviđa i to je to: kupiti će stan. Ali ipak, mora još jednom doći s gospođom.
Drugi odlučujući put dolazi gospođa i u tri poteza razbija koncepciju i dogovor o kupnji stana.
Jer: u stanu nema ostave, mali je balkon, nema loggie, orijentacija nije dobra, kuhinja je nefunkcionalna, prozori su maleni, stepenište usko.....
Žene primjećuju puno više detalja.
četvrtak, srpanj 1, 2010
Odlučili ste prodati vašu nekretninu , ali ne znate kako krenuti?Ili idete po sistemu kako svi tako i ja.Ako prodavatelj želi ozbiljno prodati nekretninu u što kraćem ili razumnom roku svoj stan ili kuću treba prezentirati i oglasiti u skladu sa situacijom na tržištu u trenutku prodaje. Većina prodavatelja cijenu formira tako da otvori oglase za svoj dio grada i tako odluče koliko će tražiti za svoju nekretninu.To je pogrešno jer svaka nekretnina ima svoje specifičnosti i cijenu treba formirati po detaljima i za svaku posebno. A osim toga takvo „copy-paste“ određivanje cijena unosi nered na tržište i stvara se lančana reakcija oglašavanje po nerealnim cijenama.
Prepustite stručnjacima brigu oko prodaje vaše nekretnine.Za vas ćemo odrediti realnu cijenu po kojoj se određena nekretnina može prodati.I svoju nekretninu ćete prodati u vama prihvatljivom roku.
Često prodavatelji odrede previsoku cijenu.
Razlozi su ili velika emotivna vezanost za nekretninu, koja utječe na neobjektivnost, ili računica po kojoj za dobivenu svotu žele kupiti nešto drugo(npr dva stana, kuću,automobil i stan...) što je u većini slučajeva nerealno.
U pravilu takve nekretnine se bez obzira na svoje kvalitete dugo pojavljuju u oglasima, a kupci ih počinju percipirati kao nekretnine koje sigurno imaju manu,odnosno pretpostavljaju da je sve u redu, sigurno bi već bile prodane.Na kraju se obično nekretnina proda po cijeni koju smo formirali kod prvog kontakta ili još i po nižoj zbog globalnog pada cijena. U tom slučaju prodavatelji su više izgubili, nego da su nekretninu prodali po predloženoj cijeni ali puno ranije.
Ako im je nekretnina stajala prazna, nepotrebno su plaćali režije . A ako su svoju nekretninu prodavali kako bi kupili drugu veću ili manju, zbog dužine vremena prodavanja vjerovatno su im promaknule dobre nekretnine po prihvatljivim cijenama.
Oglašene cijene su vrlo rijetko i dobivene.U oglas možete staviti početnu cijenu nešto višu, ali u granicama realnih cijena na tržištu.. Lokacija je vrlo bitna stavka kod prodaje nekretnine, ali na određenoj mikrolokaciji postoje kvalitetne i one manje kvalitetne nekretnine. Logično je da ne mogu imati istu cijenu.
Slijedeća stvar koja je i najvažnija je da sva dokumentacija nekretnine mora biti uredna.U vlasničkoj dokumentaciji ne smije biti nikakvih zapreka za prijenos vlasništva na kupca.Kupoprodajni ugovor nije dovoljan da bi se ostvarila valjana kupoprodaja.Nekretnina mora biti upisana u zemljišnim knjigama , tj. prodavatelj mora imati valjan vlasnički list.
Copyright Rivalitas nekretnine
Pogledajte veliku ponudu nekretnina na našoj stranici :
www.rivalitas.hr
Ako u ponudi trenutno ne nalazite nekretninu kakvu tražite , pošaljite nam mail na info@rivalitas.hr sa detaljnim opisom tražene nekretnine.
Svakako ćemo vas kontaktirati čim takvu nekretninu dobijemo u ponudu.
Ne naplaćujemo proviziju kupcima